„Panorama” do zburzenia

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sielc (Mokotów) ciągle jest odkładane i nie wiadomo kiedy ono nastąpi. Rodzi to bardzo poważne problemy prawne i finansowe, bo obecnie wiele terenów objętych planem jest zabudowywanych inaczej niż wynika to z projektu planu.

Powstała sytuacja powoduje, że powinno się plan w tym miejscu zmienić – dostosować do istniejącej już zabudowy i ponownie uzgodnić ze stosownymi organami, a nawet ponownie wyłożyć do publicznej wiadomości. Należy przy tym powtórzyć debatę społeczną, jeśli wprowadzone zmiany są istotne.

Można oczywiście planu nie zmieniać, ale to skutkuje możliwością  konfliktów społecznych z właścicielami nieruchomości z uwagi na to, że wybudowali obiekt, który po uchwaleniu planu staje się niezgodny z planem i nie będą mogli go w przyszłości przebudować bez dostosowania do ustaleń planu. Takie zabiegi dostosowawcze  mogą być kosztowne, szczególnie jeśli trzeba zredukować wysokość budynku albo powierzchnię zabudowy itp., by dostosować go do ustaleń planu. Mogą być również niemożliwe do zrealizowania.

Przykładem zaniedbania ze strony planisty może być budynek Centrum Biurowo-Handlowego  „Panorama” przy ul. Witosa, które prawie nie będzie miało parkingów na swoim terenie planistycznym (ma parkingi na terenie sąsiednim). A zatem nie będzie spełniać warunku planu co do wskaźnika miejsc parkingowych. A to oznacza, że obiekt ten jest niezgodny z planem.

Ponadto linie zabudowy określone na rysunku projektu planu dla tego terenu nie uwzględniają istniejącej zabudowy, która wykracza poza te linie. A więc z kolejnego powodu budynek „Panoramy” byłby niezgodny z planem. Aby go dostosować do planu w istocie trzeba by go było rozebrać, wybudować parkingi podziemne i dostosować do nowych linii zabudowy. Taka intencja sporządzającego plan wynika też z komentarza do rozstrzygnięcia uwag złożonych do planu.

Przez opóźnienie uchwalenia planu powstają roszczenia odszkodowawcze generujące wieloletnie procesy sądowe z uwagi na wydawane decyzje o warunkach zabudowy o innych ustaleniach niż wynikających z projektu planu. Takie decyzje stanowią przyrzeczenie możliwości zabudowy. Jeżeli plan wejdzie w życie, to uchyli te decyzje, ale ze skutkiem odszkodowawczym z powodu utraty możliwości zabudowy.

Nie jest to wina urzędników wydających te decyzje, bowiem prawo zmusza ich, by wydać owe decyzje. Urzędnicy mogą jedynie zawiesić postępowanie w sprawie wydania takich decyzji na 9 miesięcy, jeśli wniosek jest niezgodny z planem, ale po upływie tego terminu muszą ją wydać. Przy czym zawieszanie planu nic nie daje, gdy jest on sporządzany przez kilka lat. Problem wynika z długiego okresu sporządzania planu.

Plan Sielc wszczęto 22 czerwca 2010 roku. Do dziś minęło więc już 7 lat, a planu nie ma. W tym czasie na terenie planu wydano blisko 150 decyzji o warunkach zabudowy, w tym wiele niezgodnych z tym planem na nowe inwestycje i na rozbudowy. Przykładem takich decyzji jest ta o numerze 92/MOK/17 z 2017 r. oraz decyzja 112/WZ/MOK/2016 z 2016 r. Z obu dokumentów  wynika przyrzeczenie możliwości zabudowy działek, które w projekcie miejscowego planu przeznaczone są pod zieleń i drogę dojazdową oraz parking pośrednio obsługujący obiekt handlowo-usługowy „Panorama”. Należy zwrócić uwagę, że do niedawna teren objęty decyzją był własnością gminy, ale został zwrócony byłemu właścicielowi, który teraz realizuje swoje prawa własności i trudno mu się dziwić i go ganić.

Problem polega też na tym, że gmina, zwracając nieruchomość, nie zapewniła „Panoramie” służebności dojazdu do ul. Bobrowieckiej – według stanu istniejącego.

Jeśli decyzja o warunkach zabudowy zostałaby zrealizowana zabudową zwróconego terenu, to nie byłoby części parkingów oraz dojazdu do Panoramy od strony ul. Bobrowieckiej oraz przerwana zostałaby droga pożarowa do obsługi tego obiektu. Zatem obiekt powinien być wtedy wyłączony z użytkowania, co skutkowałoby  wieloletnimi sporami sądowymi w sprawie roszczeń odszkodowawczych właścicieli tego obiektu w stosunku do Miasta Warszawy.

Moim zadaniem nie jest szukanie winnych tej sytuacji, lecz pokazanie problemów będących skutkiem opóźnienia uchwalania planów i skutków złych ustaleń planistycznych.

W ubiegłym roku nieomal na kolanach prosiłem, by Rada Warszawy podzieliła projekt planu Sielc na części i uchwaliła to, co jest możliwe na dziś, zamiast spierać się co do niektórych zapisów dla części planu z Konserwatorem Zabytków czy innymi organami. Należy bowiem pilnie podzielić plan na strefy, dla których uchwalenie zagospodarowania może być wdrożone w trybie natychmiastowym i późniejszym, a na koniec pozostawić te lokalizacje, które wymagają najwięcej dodatkowych uzgodnień.  Czyli mówiąc krótko, należy uchwalić plan gdzie się da.

Przedłużanie obecnej sytuacji będzie pogłębiać problem, bo część decyzji o warunkach zabudowy zostanie w tym czasie „skonsumowana” pozwoleniami na budowę, co może generować kolejne roszczenia odszkodowawcze w skali, przy której uchwalenie planu przestanie mieć wszelki sens. Powstaną też nowe decyzje o warunkach zabudowy niezgodne z planem, co pogłębi problemy związane z dostosowaniem do nich planu.

Bogdan Żmijewski

Fot. aro

Od redaktora

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są prawem lokalnym ustanawianym przez gminę. Wywołują one skutki w wielu nadchodzących latach. Skutki nie tylko o charakterze urbanistycznym ale także o charakterze gospodarczym. Każdy gospodarz gminy powinien być zainteresowany rozwojem gospodarczym, gdyż ten napędza podatki, dzięki którym samorząd realizuje swoje zadania na rzecz mieszkańców. Dlatego proszę radnych dzielnic oraz radnych Komisji Ładu Przestrzennego Rady Warszawy, by nie zaniedbywali swoich obowiązków i dokładnie przyglądali się zapisom projektów planów, które opiniują zanim uchwali je Rada Warszawy (rada gminy). Baczenie na to, by z jednej strony dbać o interes lokalnych wspólnot mieszkańców, a z drugiej nie naruszyć interesów właścicieli nieruchomości, wymaga dokładnego zapoznania się z projektami planów. Nade wszystko jednak zachęcam do przeanalizowania realizacji procedur planistycznych, w tym czasu biegnącego od rozpoczęcia procedury do uchwalenia planu. Nie życzę żadnemu radnemu, by wybuchła w Warszawie afera planistyczna, by którykolwiek z nich był posądzany o prywatę.

Andrzej Rogiński